Rauchwarnmelder: Duldungspflicht des Mieters auf Einbau, § 555d BGB

Am 17.06.2015 hatte sich der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen mit der Duldungspflicht des Mieters auf Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschäftigen, wenn der Mieter bereits selbst entsprechende Geräte angebracht hatte.

Der VIII. Zivilsenat hat eine solche Duldungspflicht bejaht. Der Einbau von Rauchmeldern stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB dar, da sie dem Vermieter vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist und zu einer Verbesserung der Sicherheit und einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung führt. Diese Modernisierungsmaßnahme hat der Mieter nach § 555d BGB zu dulden.

Als unerheblich erachtete der BGH hierbei, dass die Wohnungen bereits durch die Mieter mit Rauchmeldern ausgestattet waren, da mit der Ausstattung eines Mehrfamilienhaues mit einheitlichen Geräten Einbau und Wartung in einer Hand liegen.

BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14 und VIII ZR 216/14

Anmerkung: Die Austattungspflicht von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern wurde zwischenzeitlich von fast allen Landesgesetzgebern gesetzlich normiert. In Nordrhein-Westfalen erfolgte dieses in § 49 Abs. 7 BauO NRW. Danach sind Bestandswohnungen durch den Eigentümer bis zum 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern auszustatten.

§ 49 Abs. 7 BauO NRW

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31.12.2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen.

§ 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

§ 555d BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.
(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.
(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Stand 08/2015