WEG-Reform - Neuregelung bezüglich Verwaltung

Die Neuregelungen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Wohnungseigentums bildete Gegenstand intensiver Diskussionen in den Gremien, die sich mit den Fragen des Regelungsbedarfs zu befassen hatten. Insbesondere wurden Fragen des Sachkundenachweises als Voraussetzung für die Bestellung eines Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage, aber auch Fragen der Kompetenzerweiterung diskutiert. Im Zuge der Ausschussberatungen hat es letztlich eine Kompromisslinie gegeben. Folgendes ist erwähnenswert:

1. Zertifizierung als Qualifikationsnachweis

Der durch den Verband der Immobilienverwalter geforderte Sachkundenachweis als Voraussetzung für eine Verwalterbestellung ist nicht Gegenstand der durch den Bundesrat genehmigten Fassung der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes.

Als Kompromiss dieser sicherlich berechtigten Forderung der Verbände ist folgende neue gesetzliche Regelung in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu enthalten:

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Näheres regelt § 26a WEG-neu. Dort sind Voraussetzungen genannt, die erfüllt sein müssen, damit sich ein Unternehmen oder Einzelperson als zertifizierter Verwalter bezeichnen darauf. Damit steht jedem Wohnungseigentümer als Ausfluss ordnungsgemäßer Verwaltung ggf. ein Anspruch zu, einen solchen, besonders qualifizierten Verwalter zu bestellen. Ausnahmeregelungen bestehen für kleinere Anlagen sowie die Fälle der sogenannten Eigenverwaltung.

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 i.V.m. § 48 Abs. 4 S. 1 WEG-neu besteht ein solcher Anspruch erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft für noch weitere 3 1/2 Jahre als zertifizierter Verwalter.

Ob die Gremien hier der Praxis wirklich geholfen haben, wird sich zu zeigen haben. Über die Qualifikation eines Verwalters entbrennt häufig Streit. So kann beispielsweise ernsthaft darüber diskutiert werden, ob ggf. Fälle denkbar sind, in denen die konkrete Situation der Gemeinschaft jede andere Entscheidung als die Wahl eines zertifizierten Verwalters als ermessensfehlerhaft bezeichnen könnte. Gerade in größeren Gemeinschaften ist das Thema der Verwalterbestellung und die Frage der Qualifikation des Verwalters eine stets heftig diskutierte und problematisierte Frage.

2. Kompetenzerweiterung für den Verwalter

Insgesamt wurden die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters erweitert. Maßgeblich ist dabei § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu. Dieser sieht vor, dass der Verwalter Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen kann, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

Mit dieser Regelung wird den praktischen Bedürfnissen nach mehr Flexibilität in besonderer Weise Rechnung getragen. Die Frage, ob eine Verpflichtung erheblich ist, ist eine stets einzelfallbezogen zu beantwortende Fragestellung.

Dabei kommt es nicht allein auf die Höhe der einzugehenden finanziellen Verpflichtungen, sondern auch darauf an, ob die Maßnahme für die vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft von Bedeutung ist. Die Erheblichkeitsschwelle korrespondiert damit auch mit Größe und Umfang der Wohnungseigentumsanlage. Damit ist gewährleistet, dass nicht für jede teilweise auch noch so unbedeutende Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung stets eine Beschlussfassung durch den Verwalter herbeigeführt wird, um Haftungsrisiken zu umgehen.

Andererseits bildet diese „Öffnung" mit einzelfallbezogener Wertung ein Einfalltor für Querulanten, die lediglich das Ziel vor Augen haben, Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltungen aus welchen Gründen auch immer zu torpedieren. Je nach Zusammensetzung der Wohnungseigentümer wird der Verwalter im Einzelfall prüfen, ob und in welchem Umfang er bereit ist, von dieser „Öffnung" im Interesse einer schlanken Verwaltung Gebrauch zu machen. Auch hier wird die Rechtsprechung gefordert sein, der Öffnungsklausel klare und eindeutige Konturen zu geben, wobei die Materialien der Gesetzesbegründung sicherlich als Wertungskriterien herangezogen werden können.

Sinnvoll ist in diesem Zusammenhang der neu geschaffenen § 27 Abs. 2. Danach können die Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten, die von untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 27 Abs. 1 WEG-neu sind, durch Beschluss einschränken und erweitern. In diesem Zusammenhang können beispielsweise Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufgestellt werden, bei denen der Verwalter ohne Einholung einer Beschlussfassung handeln kann. Denkbar ist auch, dass einzelne Verwaltertätigkeiten, wie beispielsweise Zahlungen ab einem bestimmten Betrag, grundsätzlich nur unter Zustimmungsvorbehalt, beispielsweise des Verwaltungsbeirates oder eines Dritten, stehen. Hier sollten zeitnah nach Inkrafttreten in anstehenden Eigentümerversammlungen entsprechende Organisationsbeschlüsse gestaltet/gefasst werden.

3. Außenvollmacht für Verwalter

Verwalter besitzen im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Gemäß § 9 Abs. 1 wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Bei Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies jedoch stets einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Klargestellt ist ausweislich der Gesetzesmaterialien, dass die Einschränkung der Vertretungsmacht nur beim Abschluss der ausdrücklich genannten Verträge, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung gilt.

4. Abberufung des Verwalters / Ende des Verwaltervertrages

Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz kann nunmehr der Verwalter jederzeit und ohne nähere Begründung abberufen werden. § 26 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes sieht nunmehr vor, dass davon abweichende Regelungen in Verwalterverträgen, mithin eine Beschränkung der jederzeitigen Abberufungsbefugnis nicht wirksam vereinbart werden kann. Folglich ist es auch nicht mehr möglich, – wie dies zahlreiche Verwalterverträge vorsehen – die Abberufungsmöglichkeit auf einen „wichtigen Grund“ zu beschränken.

Durch den fehlenden Gleichlauf zwischen Bestellung des Verwalters im Beschlusswege und Abschluss des Verwaltervertrages (sogenannte Trennungstheorie) ist es in der Vergangenheit immer wieder dazu gekommen, dass Verwalter trotz wirksamer Abberufung angesichts unterbliebener Kündigung des Verwaltervertrages noch Honorare geltend machen konnten. Auch dies soll in Zukunft nicht mehr möglich sein. Neu ist in diesem Zusammenhang die Regelung, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach Abberufung endet. Dies sieht § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu ausdrücklich vor. Damit bedarf es keiner Kündigung des Verwaltervertrages, da die Beendigung kraft Gesetzes eintritt. Unberührt bleibt selbstverständlich die Möglichkeit, den Verwaltervertrag mit kürzerer Frist oder aber außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen. Auch vertragliche Vereinbarungen, die die Kündigungsfrist verkürzen, bleiben wirksam.

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