Mängelrechte bei vorbehaltloser Mietvertragsverlängerung nicht ausgeschlossen

Übt der gewerbliche Mieter vorbehaltlos eine ihm gemäß Mietvertrag zustehende Verlängerungsoption aus, führt dieses nicht nach § 536b BGB dazu, dass er in der Zukunft mit seinen Mängelrechten ausgeschlossen ist.

In seinem Urteil vom 05.10.2015 – XII ZR 84/14 – hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein gewerblicher Mieter auch dann noch Mängelrechte geltend machen kann, wenn er zuvor vorbehaltlos eine Verlängerungsoption ausgeübt hatte.

In dem zu behandelnden Fall hatte der gewerbliche Mieter wegen behaupteter Mietmängel einen Teil der Miete einbehalten. Die Vermieterin nahm in daraufhin gerichtlich auf Zahlung des zurückbehaltenen Betrages in Anspruch. Im Mietvertrag war dem Mieter ein Optionsrecht eingeräumt worden, die feste Mietzeit einseitig zu verlängern. Diese Option hatte der Mieter ausgeübt. Die Mängel der Mietsache, auf die sich der Mieter zur Begründung der Minderung berief, waren allerdings bereits vor Ausübung der Option aufgetreten.

Das Berufungsgericht hat der Klage des Vermieters stattgegeben und dies damit begründet, dass die Minderungsrechte gemäß § 536b BGB ausgeschlossen seien, weil der Mieter trotz Mangelkenntnis die Verlängerungsoption ausgeübt hatte, ohne sich Rechte wegen dieser Mängel vorzubehalten. Infolgedessen könne er wegen der ihm bekannten Mängel keine Minderung geltend machen.

Dieser Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ist der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofes nicht beigetreten, Die Zahlungsklage des Vermieters wurde abgewiesen.

Nach § 536b BGB stehen dem Mieter Mängelrechte nur dann nicht mehr zu, wenn er im Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen Mangel der Mietsache kannte und gleichwohl die Mietsache vorbehaltlos angenommen hat. Nach Auffassung des BGH ist die Ausübung einer Verlängerungsoption einem Vertragsschluss im Sinne des § 536b BGB allerdings nicht gleichzusetzen. Denn durch diese bereits bei Vertragsschluss vereinbarten Verlängerungsmechanismen bleibt die Identität des Vertrages erhalten. Die Ausübung der Option stellt somit keine Änderung der vertraglichen Beziehung dar, die einen Neuabschluss des Mietvertrags gleichkommt.

Auch eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht in Betracht.

BGH, Urteil vom 14.10.2015, IX ZR 84/14

§ 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.