WEG-Reform - bauliche Veränderungen § 20 WEG neu

Die Beschlussfassung über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder aber die Gestattung baulicher Veränderungen sind deutlich vereinfacht worden.

§ 20 Abs. 1 WEG neu sieht ausdrücklich vor, dass Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder aber einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden können. Insofern besteht die Möglichkeit, bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacherer Stimmenmehrheit zu beschließen. Gemäß § 20 Abs. 2 WEG neu kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Die Beschlussmacht wird lediglich insofern eingeschränkt, als diese baulichen Veränderungen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten dürfen oder aber ein Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt.

Die Kostentragungslast regelt § 21 WEG neu. Absatz 1 stellt den Grundsatz auf, dass die Kosten entsprechender Maßnahmen (bauliche Veränderung oder aber für ein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG-neu) der die Maßnahme begehrende Wohnungseigentümer zu tragen hat.

§ 21 Absatz 2 WEG neu sieht eine Ausnahme und damit eine Kostentragung sämtlicher Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Miteigentumsanteilen vor, wenn der Beschluss mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile zustande gekommen ist oder die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren. Ist die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, scheidet eine Kostentragung der überstimmten Minderheit aus. In diesem Zusammenhang hat eine wertende Betrachtung zu erfolgen, wobei nicht nur die zu erwartenden Baukosten, sondern auch die erwarteten Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung zu berücksichtigen sind.

Hintergrund dieser Kostentragungsregelung ist es, dass eine bauliche Veränderung, die von einem großen Teil der Wohnungseigentümer befürwortet wird, sinnvoll und angemessen ist und daher letztlich von sämtlichen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft mitgetragen werden sollte. Dem Einzelnen geschieht dadurch kein Unrecht, dass die Vermutung der Angemessenheit durch das Kriterium der unverhältnismäßigen Kostenverursachung widerlegbar ist. Die Materialien liefern Wertungskriterien, wonach ein objektiver, auf die konkrete Anlage bezogener Maßstab anzulegen sei. In die Betrachtung ist die Gesamtheit der Wohnungseigentümer der Anlage, deren Charakter als Wohnungseigentumsanlage und die Alters- und Sozialstruktur der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.

Auch im Anwendungsbereich dieser Kostentragungsregelung dürften sich zahlreiche Möglichkeiten bieten, sinnvolle Maßnahmen zu torpedieren.

Problematisch ist im Besonderen, dass die individuale Kostentragungspflicht erst nach der Beschlussfassung feststeht, namentlich dann, wenn im Vorfeld nicht abgeschätzt werden kann, ob das erforderliche Quorum erreicht wird. Lösbar ist dieses Problem dadurch, dass das Abstimmungsverfahren angepasst und zuerst nach den Nein-Stimmen gefragt wird. Übersteigt die Zahl der Nein-Stimmen 1/3 kann das Quorum, was zu einer Kostentragungslast für sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft führt, nicht mehr erreicht werden.