Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Immer wieder haben sich Gerichte mit Lärmbelästigungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu befassen. Namentlich dann, wenn bei Bestandsgebäuden im Zuge der Sanierung einer Sondereigentumseinheit der bisher vorhandene Boden respektive Bodenaufbau Veränderungen erfährt. Eine Einzelfrage dieses streitträchtigen Themas hat sich der Bundesgerichtshof nunmehr in seinem Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 276/16 entschieden.

Die Bewertung, ob eine Veränderung des Bodenaufbaus von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmen ist, hat sich an § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu orientieren. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass von seinem Sondereigentum oder aber vom gemeinschaftlichen Eigentum keine Störungen verursacht werden, durch die einem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erwächst.

Zur Ausfüllung des Nachteilsbegriffs bei zu berücksichtigendem Schallschutz hat der Bundesgerichtshof sich an den Mindestanforderungen der DIN 4109 in der zur Zeit der Erstellung des Gebäudes geltenden Ausgabe orientiert.

Dies war bisher für Fälle entschieden worden, in denen ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wurde, also konkret nur Veränderungen im Sondereigentum und nicht im Gemeinschaftseigentum vorgenommen worden waren (vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012, V ZR 195/11).

In dem nunmehr vorliegenden Urteil des BGH vom 16.03.2018 - V ZR 276/16 - hatte der Wohnungseigentümer im Bereich seiner Sondereigentumseinheit den Estrich vollständig entfernt und eine Fußbodenheizung eingebaut. Der Estrich diente der Dämmung und Isolierung und war daher Teil des Gemeinschaftseigentums.

Es galt daher die Frage zu entscheiden, ob in einem solchen Fall für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben als Maßstab heranzuziehen sind und welche konkreten technischen Vorgaben bezüglich des Schallschutzes zu berücksichtigen sind.

Der BGH stellt klar, dass eine einzelfallbezogene Betrachtungsweise zu erfolgen hat, die sich am Umfang und am Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz zu orientieren hat. Nicht allein maßgeblich ist, dass in das gemeinschaftliche Eigentum im Zuge der Arbeiten eingegriffen wird.

Der Eigentümer ist nicht grundsätzlich zu einer „Ertüchtigung“, sondern lediglich zu einer Wiederherstellung verpflichtet.

Ist der Eingriff in die Gebäudesubstanz respektive das Gemeinschaftseigentum jedoch so erheblich, dass die übrigen Eigentümer erwarten konnten und durften, dass bei dem Umbau die aktuellen technischen Vorgaben und die allgemein geltenden Schallschutzwerte beachtet werden, hat sich der umbauende Sondereigentümer an diesen Vorgaben zu orientieren, was namentlich beispielsweise bei einer Aufstockung eines Gebäudes, welches im Wohnungseigentum steht, angenommen werden kann.

Bei einer typischen und üblichen Sanierungsmaßnahme, wie die Modernisierung eines vorhandenen Badezimmers, ist dies indes nicht zwingend anzunehmen.

BGH, Urteil vom 16.03.2018, V ZR 276/16

§ 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1.
die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

2.
für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;

3.
Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;

4.
das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.