Schönheitsreparaturen: Kurze Verjährung für Ersatzansprüche

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel ist der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsrearaturen verpflichtet.

Führt der Mieter dennoch die von ihm dann nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen aus, entspricht es allgemeiner Ansicht, dass ihm gegen den Vermieter ein Anspruch auf Kostenersatz nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zusteht, § 812 Abs. 1 BGB.

Für diesen Anspruch gilt - so der BGH in seinem Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 195/10 - jedoch die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB von sechs Monaten.

Sinn und Zweck der verjährungsrechtlichen Bestimmung ist es, für die Vertragsparteien alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses zu erhalten.

Aus dem Sinn und Zweck der Regelung folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegen, auch wenn dieser Anspruch nicht aus mietrechtlichen Bestimmungen, sondern allgemeinen Regelungen wie der des § 812 Abs. 1 BGB oder den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag hergeleitet wird.

Mithin kommt es für die Verjährung des Anspruches nicht auf den Zeitpunkt der Kenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB, sondern ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB an.

BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 195/10

Fundstelle: IMR 2011, Seite 276

§ 812 BGB Herausgabeanspruch

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)