Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlung / Aufrechnung

Der Rückforderungsanspruch des Mieters wegen nicht erstellter Betriebskostenabrechnungen ist ein vorläufiger Anspruch, der unter der auflösenden Bedingung der Abrechnung des Vermieters steht.

Der Vermieter ist verpflichtet, über geleistete Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen. Unterlässt der Vermieter die Erstellung der Abrechnung, steht dem Mieter nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu.

Grundsätzlich kann der Mieter diesen Anspruch einer Mietzinsforderung des Vermieters im Wege der Aufrechnung entgegenhalten. Allerdings führt dies nicht zu einem endgültigen Erlöschen der Mietzinsforderung des Vermieters. Der Mieter kann die geleisteten Vorauszahlungen nur solange zurückverlangen, wie der Vermieter nicht durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nachweist, dass die Vorauszahlungen durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.

Erstellt also der Vermieter im laufenden Prozess über die Mietzinsforderung, in der der Mieter mit seinem Rückzahlungsanspruch die Aufrechnung erklärt hat, die von ihm geschuldete Betriebskostenabrechnung, so ist der Mieter auf Zahlung des Mietzinses zu verurteilen.

Der Rückzahlungsanspruch wegen nicht erstellter Betriebskostenabrechnungen sei lediglich ein „vorläufiger Anspruch“. Dieser bestehe nur auflösend bedingt durch die Abrechnung des Vermieters. Die etwaige Rückforderung des Vermieters auf Rückzahlung etwa bereits geleisteter Erstattungen sei nicht endgültig erloschen.

Prozessual ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass er – nach Prüfung – den Anspruch des Mieters auf Zahlung des Mietzinses anerkennen kann. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter gemäß § 93 ZPO die Kosten zu tragen hätte, die auf den von der zunächst wirksamen Aufrechnung erfassten Teil der Klageforderung entfielen.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.06.2009 – I-24 U 11/09

Fundstelle: ZMR 2010, S. 437

« zurück