Mietminderung für Wärmebrücken / Schimmelpilzgefahr

Immer wieder haben sich Gerichte mit der Frage zu beschäftigen, ob ein eine Minderung der Miete rechtfertigender Mangel der Mietsache vorliegt, wenn bei älteren Gebäuden angesichts des Bestehens von Wärmebrücken die Existenz von Schimmelpilz gerügt wird. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteilen vom 05.12.2018 (Az: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) diese Fragestellung in erfreulicher Deutlichkeit beantwortet.

Eine als Voraussetzung für ein Minderungsrecht erforderliche nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand kann nur dann angenommen werden, wenn die angemieteten Wohnräume nicht einen Wohnstandard ausweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen vergleichbarer Baujahre üblich ist.

Gibt es bestimmte bautechnische Normen oder Anforderungen, ist deren Einhaltung geschuldet.

Maßgeblicher Zeitpunkt ist der der Errichtung des Gebäudes.

Soweit mithin das Gebäude aus einem Baujahr stammt, in dem noch keine Verpflichtung bestand, dieses mit einer Wärmedämmung auszustatten, ist das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Dies wiederum bedeutet nach Auffassung des BGH, das es dem Mieter zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abverlangt werden kann, sein Lüftungsverhalten entsprechend einzurichten.

Ein noch zuzumutendes Wohnverhalten ist insbesondere dann anzunehmen, wenn ein tägliches zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten oder ein dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreicht, um die Schimmelpilzbildung im Bereich der Außenwände zu vermeiden. Auch ein Querlüften ist dem Mieter zuzumuten.

Der BGH erteilt damit in erfreulicher Deutlichkeit den Versuchen zahlreicher Instanzgerichte eine Absage, Vermieter von älteren Bestandsgebäuden angesichts des Bauzeit immanenten Risikos einer Schimmelpilzbildung zu verpflichten, moderne Standards mit großem Kostenaufwand durch entsprechende Außen- oder Innendämmungen durchzuführen, um dem Risiko von Mietzinsminderungen zu begegnen.

Quelle: BGH, Urteil vom 05.12.2018 VIII ZR 271/17 bzw. VIII ZR 67/18

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