Mieterhöhung bei Flächenabweichung, § 558 BGB

Im Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinanderzusetzen, auf welcher Grundlage eine Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB bei einer Abweichung zwischen der im Mietvertrag vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat und ob auch in diesen Fälle die Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist.

In dem zugrundeliegenden Fall war im Mietvertrag eine Größe der Wohnung mit 156,95 qm angegeben; die tatsächliche Wohnfläche betrug allerdings 210,43 qm. Der Vermieter verlangte von dem Mieter sowohl eine Erhöhung des momentan geschuldeten Miete um 15% sowie darüber hinaus, für die Überschreitung der Wohnfläche, eine weitere Anpassung um weitere 33,95%.

Der BGH hat entschieden, dass im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB allein die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich ist. Ist die tatsächliche Wohnfläche größer, so kann diese dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt werden. An seiner früheren Rechtsprechung, wonach sich
ein Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung weniger als 10% beträgt, hat der BGH aufgegeben. Das Gleiche hat gilt allerdings auch im umgekehrten Fall. Wurde die Mietfläche im Mietvertrag zu groß angegeben, kann der Vermieter die Miete auch nur auf Grundlage der tatsächlich niedrigeren Fläche erhöhen.

Auch bei einer tatsächlich größeren Wohnfläche, hat der Vermieter jedoch die allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften des § 558 BGB zu berücksichtigen. Unter diese fällt auch die Kappungsgrenze, weshalb auch in diesem Fall die Miete nur bis zu dieser Grenze erhöht werden kann.

Wegen der unzutreffenden Wohnflächenangabe kann sich der Vermieter, so der BGH, regelmäßig auch nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB, berufen. Denn die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche liegt regelmäßig in der Risikospähre des Vermieters, weshalb dieser das Risiko einer zu seinen Ungunsten abweichenden Wohnfläche zu tragen hat.

BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Stand 01/2016