Hausgeldhaftung des Erwerbers vor Eintragung im Grundbuch

Maßgeblich für die Haftung des Erwerbers einer Sondereigentumseinheit ist der Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, also dessen Eintragung in das Grundbuch.

Er haftet - nach der sogenannten Fälligkeitstheorie - für alle ab diesem Zeitpunkt fällig werdenden Wohnlastverpflichtungen, wie beispielhaft die laufenden Hausgelder gemäß Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechungsspitzen aus der Jahresabrechnung.

Ausnahmsweise kann eine frühere Haftung in Betracht kommen, wenn sich der Erwerber in dem Kaufvertrag in Form eines echtes Vertrages zugunsten Dritter im Sinne des § 328 Abs. 1 BGB der WEG gegenüber verpflichtet hat, die Hausgelder bereits ab Besitzübergang zu zahlen. Dieser Besitzübergang liegt bekanntlich zeitlich vor der Umschreibung im Grundbuch.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.12.2008 – 14 S 7346/08

Anmerkung:

Dieses bisher wenig beachtete Urteil ist im Interesse der WEG bei Insolvenz oder Zahlungsunwilligkeit des Verkäufers von Bedeutung. Es lohnt sich zumindest ein Blick in den Kaufvertrag.


§ 328 Vertrag zugunsten Dritter

(1) Durch Vertrag kann eine Leistung an einen Dritten mit der Wirkung bedungen werden, dass der Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern.

(2) In Ermangelung einer besonderen Bestimmung ist aus den Umständen, insbesondere aus dem Zwecke des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht erwerben, ob das Recht des Dritten sofort oder nur unter gewissen Voraussetzungen entstehen und ob den Vertragschließenden die Befugnis vorbehalten sein soll, das Recht des Dritten ohne dessen Zustimmung aufzuheben oder zu ändern.

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