Haftung für Schaden am Sondereigentum durch von WEG beauftragten Handwerker

Immer wieder kommt es vor, dass im Zuge der Durchführung von gebotenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bereich des Gemeinschaftseigentums Schäden am Sondereigentum durch beauftragte Fachhandwerker verursacht werden.

In diesen konkreten Fällen stellt sich stets die Frage, gegen wen ein solcher Schadenersatzanspruch berechtigt ist, also ob ein unmittelbarer Anspruch gegen den verursachenden Fachhandwerker durch den Sondereigentümer zu richten ist oder aber der Anspruch gegenüber der Gemeinschaft als Auftraggeberin der baulichen Maßnahme geltend gemacht werden muss, für die der Handwerker als Erfüllungsgehilfe gem. § 278 BGB anzusehen ist.

In seinem Urteil vom 08.06.2018 zu Az. V ZR 125/17 hat der BGH insoweit für Klärung gesorgt.

Handwerker, Bauleiter und Architekten, die der Verwalter namens und in Vollmacht der WEG im Zusammenhang mit gebotenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Mitgliedern der WEG keine Erfüllungsgehilfen. Eine Verschuldenszurechnung über § 278 BGB für den Erfüllungsgehilfen setzt stets voraus, dass der den Schaden verursachende „Gehilfe“ objektiv im Pflichtenkreis der WEG tätig werde. Daran fehlt es jedoch.

Die Erteilung eines Sanierungsauftrages erfolgt auf der Grundlage einer entsprechenden Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung. Mit Durchführung der gebotenen baulichen Maßnahme erfüllt die WEG mithin keine eigene Pflicht. Das gemeinschaftliche Eigentum steht allerdings ebenso wenig wie das Sondereigentum im Eigentum der WEG. Wird durch einen Dienstleister ein Schaden am Gemeinschaftseigentum herbeigeführt, tritt dieser nicht bei der WEG, sondern den einzelnen Eigentümern ein, namentlich dann, wenn das Sondereigentum betroffen ist. Vor diesem Hintergrund sind alle von der WEG geschlossenen Verträge grundsätzlich als solche mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer zu verstehen.

Konsequenz dieser Betrachtungsweise ist, dass der einzelne Eigentümer, dem ein Schaden am Sondereigentum entsteht, einen unmittelbaren Anspruch gegen den ausführenden Unternehmer hat.

Quelle: BGH, IMR 2018, Seite 333

§ 278 Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte

Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.