Fehlende Abnahme des Gemeinschaftseigentums – trotzdem bestehende Gewährleistungsansprüche

Der Bundesgerichtshof hat bereits in seinem Beschluss vom 12.09.2013 klargestellt, dass eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter möglich sein soll, unwirksam ist (vgl. BGH VII ZR 308/12).

In seinem Urteil vom 30.06.2016 - Az VII ZR 188/13 - hat der Bundesgerichtshof nunmehr zu der sich daran anschließenden Frage Stellung genommen, welche Konsequenzen sich aus der fehlenden Abnahme ergeben.

Insbesondere war in der Literatur die Frage streitig, ob sich der Bauträger dann, wenn sich der Erwerber auf die fehlende Abnahme beruft, bezüglich der dann noch bestehenden Erfüllungsansprüche auf die Verjährung berufen kann.

Der BGH hat in seinem Urteil entschieden, dass dem Erwerber auch in einem solchen Fall Gewährleistungsansprüche des § 634 Nr. 1 BGB zustehen, da sich der Bauträger zu seinen Lasten so behandeln lassen muss, als könnten Nacherfüllungsansprüche gegen sie geltend gemacht werden.

Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln diene ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders, also dem Erwerber. Der Verwender selbst kann sich nicht auf die Unwirksamkeit berufen und darf aus der Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen.

Durch die Abnahmeklausel sei der Eindruck erweckt worden, dass das Erfüllungsstadium aufgrund der erfolgten Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei. Wenn und soweit sich mithin die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die fehlende Abnahme beruft, läuft sie nicht Gefahr, dass sich die Bauträgerin auf die Verjährung der dann weiterhin bestehenden Erfüllungsansprüche berufen kann.

BGH, Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13


§ 634 BGB Rechte des Bestellers bei Mängeln

Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1. nach § 635 Nacherfüllung verlangen,

2. nach § 637 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,

3. nach den §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 638 die Vergütung mindern und

4. nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

§ 635 BGB Nacherfüllung

(1) Verlangt der Besteller Nacherfüllung, so kann der Unternehmer nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen.
(2) Der Unternehmer hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.

(3) Der Unternehmer kann die Nacherfüllung unbeschadet des § 275 Abs. 2 und 3 verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist.

(4) Stellt der Unternehmer ein neues Werk her, so kann er vom Besteller Rückgewähr des mangelhaften Werkes nach Maßgabe der §§ 346 bis 348 verlangen.

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