Fälligkeit der Sonderumlage / Haftung des Erwerbers

Mit seiner Entscheidung vom 15.12.2017 zu Aktenzeichen V ZR 257/16 hat der BGH nunmehr Klarheit im Hinblick auf die Fälligkeit einer beschlossenen Sonderumlage sowie der Haftung eines Erwerbers geschafft.

Es ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass ein Rechtsnachfolger eines Sonder- oder Teileigentümers nur für Forderungen haftet, die nach dem maßgeblichen Zeitpunkt – Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch – fällig werden (sog. Fälligkeitstheorie).

Der Anspruch der Gemeinschaft gegen die Eigentümer auf Zahlung einer Sonderumlage wird erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig. Es kommt also nicht auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung sondern darauf an, zu welchem Zeitpunkt die Fälligkeit der Sonderumlage eintreten soll.

Dies ergibt sich im Übrigen aus § 28 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes, der ausdrücklich an dem Abruf von Leistungen durch den Verwalter Bezug nimmt.

Entscheidend ist folglich nicht die Beschlussfassung selbst, sondern die Fälligstellung der Sonderumlage durch den Verwalter.

Soll dies abweichend von der Regelung des § 28 Abs. 2 WEG geschehen, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.

Quelle: BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 = ZWE 2018, S. 217 f.

§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

(1) 1 Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. 2 Der Wirtschaftsplan enthält:

1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;

3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.