Eigenmächtige Reparatur von Fenstern / keinen Anspruch auf Kostenersatz
Häufig sind Fälle, in denen ein Sondereigentümer in der irrigen Annahme, die im Bereich seiner Sondereigentumseinheit liegenden Fenster stünden im Sondereigentum, diese Fenster austauscht und beispielsweise Holz- durch moderne Kunststofffenster ersetzt oder aber im Zuge einer Sanierung seiner Einheit eigenmächtig entsprechende Maßnahmen durchführt. Immer wieder hatten sich Instanzgerichte mit der Frage zu befassen, ob in diesem Fall ein Kostenerstattungsanspruch des Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag oder aber des Bereicherungsrechts bestanden.
In seinem Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine grundlegende Entscheidung unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung getroffen. Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten im Gemeinschaftseigentum durchführt, steht danach kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.
Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht ein solcher Anspruch nicht. Dies hatte der BGH in seinem Urteil vom 25.09.2015 (V ZR 246/14) noch anders gesehen.
Im Wesentlichen wird die Entscheidung damit begründet, dass die Bestimmungen des § 21 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes als speziellere Normen die Regelungen der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts ausschlössen. Dies folge daraus, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft, selbst bei gebotener Maßnahme, stets noch ein Ermessensspielraum im Hinblick auf die Frage zustünde, ob und in welchem Umfang gebotene Maßnahmen umzusetzen seien. So sei es z.B. möglich zu entscheiden, ob eine Maßnahme isoliert oder insgesamt mit anderen Arbeiten und ggf. mit anderen oder spezialisierteren Handwerkern durchgeführt werden sollen.
Der betroffene Eigentümer, der eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung fordere, stehe nicht schutzlos da, da ihm die Möglichkeit bliebe, eine Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 des Wohnungseigentumsgesetzes durchzuführen und ggf. das entsprechende Gestaltungsurteil gegen den Verwalter durchzusetzen.
