BGH: Formelle Anforderungen Betriebskostenabrechnung
In einem Urteil vom 29.01.2020 (Aktenzeichen: VIII ZR 244/18) hat der für Wohnraummieterecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung fortgeführt, an die formellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung keine übermäßigen Anforderungen zu stellen.
Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter von Wohnungen jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Diese Betriebskostenabrechnung hat dem Mieter spätestens bis zum 31.12. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres zuzugehen. Erfolgt der Zugang der Abrechnung binnen dieser Frist nicht oder genügt die Betriebskostenabrechnung nicht den formellen Anforderungen, dann kann der Vermieter den Nachzahlungssaldo aus der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen.
Folgende formelle Anforderungen stellt der BGH nach seiner ständigen Rechtsprechung gemäß § 259 BGB an Betriebskostenabrechnungen:
- die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und ggf. Erläuterung zum Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils,
- Angabe der Vorauszahlungen.
In den frühen 2010er-Jahren stellte der Bundesgerichtshof an diesen Forderungskatalog noch überaus hohe Anforderungen, mit der Folge, dass eine Vielzahl von Betriebskostenabrechnungen formell fehlerhaft waren. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in einzelnen Punkten zwischenzeitlich aufgegeben. So hat er z.B. ausgeurteilt, dass es der Angabe der geleisteten Vorauszahlungen dann nicht bedarf, wenn der Mieter in dem Abrechnungszeitraum keine Vorauszahlungen geleistet hat und dass die Berücksichtigungen von Vorwegabzügen bei den Gesamtkosten ebenfalls nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen.
Diese Rechtsprechung setzt der Bundesgerichtshof nunmehr mit dem Urteil vom 29.01.2020, VIII ZR 244/18, fort.
In dem zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter als Umlageschlüssel die anteilige Wohnfläche verwendet. Da es sich um eine große Wohnanlage mit mehreren Gebäuden handelte, hatte er hierbei in der Abrechnung unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere „Abrechnungskreise“ gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde legte. Angaben dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegten "Abrechnungskreise" zusammensetzten, machte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nicht.
Während die Vorinstanzen die Betriebskostenabrechnung wegen der unzureichenden Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels noch als formell unwirksam angesehen hatten, sieht der Bundesgerichtshof die formellen Anforderungen als erfüllt an.
Die nach Auffassung der vorangegangenen Gerichte bestehende Unklarheit, welche Abrechnungseinheiten in der jeweiligen Kostenposition gebildet wurden, betrifft nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Eine solche Aufschlüsselung bzw. Erläuterung sei für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht erforderlich. Die Frage, ob die jeweiligen Wirtschaftseinheiten pro Abrechnungsposition statthaft war, ist eine Frage der materiellen, also rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung, die die Mietparteien erforderlichenfalls in einem Rechtsstreit überprüfen lassen können.
Daneben hat sich der Bundesgerichtshof auch zu der Frage erklärt, ob bei Verbrauchsabweichung in der Heizkostenabrechnung im Vergleich zur früheren Abrechnung an diese Abrechnung höhere formelle Anforderungen zu stellen sind. Auch insoweit führt der Bundesgerichtshof aus, dass die Frage, ob in einer Abrechnung eine zu hohe Verbrauchsmenge zugrunde gelegt wurde, um eine Frage der materiellen, rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung handelt und es allein wegen der formellen Anforderung keines erhöhten Begründungsbedarfes bei der Heizkostenabrechnung gäbe.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Ziel der Regelung des § 556 BGB ist es, dass der Mieter zeitnah eine Betriebskostenabrechnung erhält, die er ohne Zuhilfenahme von Dritten auf ihre Richtigkeit überprüfen kann. Diese Voraussetzung ist bei Berücksichtigung der o.g. dargestellten vier Punkte gegeben. Verlangt man darüber hinaus noch weitere (ungeschriebene) formelle Voraussetzungen, würde man die fein austarierte gesetzliche Regelung stören. Mit Angabe der notwendigen Punkte ist der Miete in die Lage versetzt, die Betriebskostenabrechnung auf Widersprüche und offene Fragen zu prüfen. Hierzu steht ihm das gesetzlich eingeräumte Recht auf Belegeinsicht zu.
Quelle: BGH, Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18
