Betriebskostenabrechnung: nachträgliche Änderung durch Vermieter

Fraglich war bisher, ob durch die vorbehaltlose Auszahlung eines Abrechnungsguthabens aus der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung der Vermieter mit eventuellen Nachforderungen ausgeschlossen war.

In seiner Entscheidung vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09 - hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass der Vermieter innerhalb der sich aus § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB ergebenden Abrechnungsfrist von einem Jahr berechtigt ist, Nachforderungen zu stellen, selbst dann, wenn er ein zunächst errechnetes Abrechnungsguthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt hat.

Die Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB sollten gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen.

Diese Ratio des Gesetzgebers rechtfertigt die Annahme, dass die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch kein Schuldanerkenntnis darstelle, dass den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lassen soll.

BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09

Quelle: Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 4/2011


§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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