Betriebskosten: Wirtschaftlichkeitsgebot bei Abrechnung - Müllgebühren

Für den Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Der bloße Hinweis des Mieters darauf, dass die umgelegten Betriebskosten über dem Wert eines Betriebskostenspiegels liegen, genügt den Anforderungen der prozessualen Darlegungslast nicht.

Der Mieter hatte sich in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall gegen die Richtigkeit der in einer Nebenkostenabrechnung eingestellten Müllabfuhrgebühren unter Hinweis auf die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes gewandt und den Verstoß unter Hinweis auf Werte des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen Betriebskostenspiegels für Deutschland begründet.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs aus seinem Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10 trifft den Mieter, der gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch unter Hinweis auf die Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen.

Der bloße Hinweis darauf, dass der Betriebskostenansatz – im konkreten Fall Müllabfuhrgebühren – über den Werten des Betriebskostenspiegels für Deutschland liege, genüge nicht den Anforderungen der prozessualen Darlegungslast um eine Pflichtverletzung des Vermieters darzutun.

Derartige „Betriebskostenspiegel“ basierten auf überregional ermittelten Werten und könnten daher auch angesichts unterschiedlicher Kostenstrukturen je nach Region keine Aussagekraft im Einzelfall haben.

Weiter bestätigt der BGH, dass zumindest dann, wenn die konkrete Möglichkeit gegeben worden ist, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, allgemein gehaltene Hinweise auf die Geltendmachung überhöhter Kosten nicht ausreichten.

Vielmehr sei konkret darzulegen, woraus sich der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ergäbe. Erst wenn der Mieter seine diesbezügliche Darlegungslast erfüllt habe, sei es möglich, dem Vermieter eine „erhöhte Darlegungslast“ aufzuerlegen.

BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10

Quelle: Pressemitteilung BGH 122/2011

Anmerkung:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist erfreulich. Dem Versuch vieler Mietervereine, unter Hinweis auf Ansätze des Betriebskostenspiegels einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot zu begründen, wird damit eine Absage erteilt. Es zeichnet sich mehr und mehr ab, dass es nicht ausreicht, Einzelansätze in der Abrechnung pauschal zu bestreiten. Vielmehr ist es erforderlich, die Abrechnungsbelege einzusehen und konkret anhand dieser Belege darzutun, worauf die Einwendungen gegen die Berechtigung der Umlage der Betriebskosten gestützt werden.

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Stand 10/2011