Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen, § 558 BGB

In einer Entscheidung vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zuge einer Anpassung gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht zu berücksichtigen sind.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter, wie im Mietvertrag vereinbart, auf eigene Kosten in sämtlichen Wohnräumen eine Gasheizung installiert und ein Bad eingebaut. Der Vermieter machte in der Folge ein Mieterhöhungsverlangen geltend. Hierbei verlangte er vom Mieter, unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, eine vergleichsweise höhere Miete, weil die Mietsache mit Heizung und eingerichtetem Bad ausgestattet sei.

Der BGH erkannte dem Vermieter den auf die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffenen Wohnwertverbesserungen entfallenen Erhöhnungsbetrag nicht zu. Zur Begründung führte er aus, dass der Mieter anderenfalls die Ausstattung seiner Wohnung quasi doppelt bezahlen müsse, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung. Für eine derartige Benachteiligung des Mieters bestehe kein rechtfertigender Grund.

Damit hat der Bundesgerichtshof die bereits seit Jahren bekannte Rechtsprechung der Instanzgerichte bestätigt.

BGH, Urteil vom 07.07.2010, VIII ZR 315/09

Fundstelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 140/2010

Anmerkung:
In einem Nebensatz weist der BGH darauf hin, dass etwas anderes dann gelten könne, wenn zwischen den Vertragsparteien eine gegenteilige Vereinbarung besteht oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.

Folglich kann wohl mietvertraglich eine Regelung getroffen werden, die vorsieht, dass im Zuge einer Mietzinsanpassung Wohnwertverbesserungen, die der Mieter durchgeführt hat, bei einer Mietzinsanpassung gemäß § 558 Abs. 1 BGB Berücksichtigung zugunsten des Vermieters zu finden haben.

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.