Beginn der kurzen Verjährung des § 548 BGB
Vereinbaren die Parteien gemeinsam einen Begehungstermin, entspricht es einer nach allen Seiten interessengerechten Bewertung, darin die Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zu sehen.
Der BGH hat schon im Jahre 2005 entschieden, dass die kurze Verjährung des § 548 BGB von sechs Monaten bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginnt, selbst dann, wenn das Mietverhältnis noch fortbesteht (BGH, Urteil vom 19.01.2005 – AZ VIII ZR 114/04).
In einer darauf Bezug nehmenden Entscheidung hat das Oberlandesgericht in Düsseldorf am 20.09.2007 darauf hingewiesen, dass bereits die Rückgabe eines Schlüsselsatzes an den Vermieter ausreiche, um die Verjährung in Gang zu setzen. Entscheidungserheblich sei alleine die konkrete Möglichkeit des Vermieters, sich ungehindert Kenntnis vom Zustand der Mietsache verschaffen zu können (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2007, 24 U 7/07).
Nach dem Urteil des OLG München vom 31.03.2009 – 5 U 3484/08, ist die Rechtslage anders zu beurteilen, wenn zwar eine Rücksendung der Schlüssel erfolgt, die Parteien jedoch ausdrücklich einen Begehungstermin vereinbaren.
In diesem Fall sei für die Frage, wann die „Rückgabe“ der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB erfolgt sei, auf den Zeitpunkt des Begehungstermins abzustellen. Sofern sich der Mieter auf den Zeitpunkt der Rücksendung der Schlüssel berufe, erscheine dies treuwidrig. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Vermieter ein Angebot auf Übergabe der Schlüssel ausdrücklich zurückgewiesen habe.
OLG München, Urteil vom 31.03.2009 – 5 U 3484/08
§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
