AGB-Kontrolle Verwaltervertrag Beschlussanfechtung

In der Eigentümerversammlung, in der der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters gefasst wird, wird regelmäßig auch eine Entscheidung über den Abschluss des Verwaltervertrages herbeigeführt. Bei größeren Eigentümergemeinschaften wird beispielsweise der Beirat ermächtigt, den Vertrag zu schließen. Häufig werden derartige „Ermächtigungsbeschlüsse“ mit der Begründung angefochten, dass der konkrete Vertrag AGB-widrige Regelungen enthalte und damit die Ermächtigung zum Abschluss des Vertrages Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche.

In seinem Urteil vom 05.07.2019 zu Aktenzeichen V ZR 278/17 hat der BGH nunmehr dogmatisch zutreffend entschieden, dass eine AGB-Kontrolle des Verwaltervertrages erst bei seiner Anwendung im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter vorzunehmen ist. Damit ist eine AGB-Kontrolle nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen einen Ermächtigungsbeschluss oder gegen einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebotes des Verwalters, sondern nur bei der Anwendung des Vertrages im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter vorzunehmen. Eine einmal nichtige Klausel (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB) ist und bleibt nichtig, auch wenn der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrages bestandskräftig geworden ist (vgl. auch Elzer, IMR 2020, S. 2196).

Quelle: BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 278/17

Amtliche Leitsätze:

<div class="leitsatz">1. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.</div>

2. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.

3. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.

4. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.

5. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 III und V WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene
Organstellung zu berufen.